شهد قطاع العقار خلال سنة 2022 تباينات نتيجة لظرفية اتسمت بتواصل ارتفاع الأسعار والتضخم، مما أثر على القدرة الشرائية للأسر المستفيدة، لاسيما سوق العقارات المستعملة.
وبالفعل، فإن قدرات المشترين على الاستدانة، المتأثرة بانعكاسات الأزمة، والمقترنة بمعدلات القروض السكنية التي لاتزال مرتفعة نسبيا، تقوض انتعاش دينامية القطاع الذي ينهي هذه السنة بمنحنيات متفاوتة.
من جهتهم، يرى المنعشون العقاريون أن هذه السنة لم تكن مرضية للغاية، حيث شكل ارتفاع الأسعار المعمم للمواد الأولية مثل الإسمنت والصلب والخشب، إلى جانب الاختلالات اللوجيستيكية، تحديات وجب على المهنيين مواجهتها.
وأفادت مذكرة نشرها كل من بنك المغرب والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بأن مؤشر أسعار الأصول العقارية ارتفع خلال الفصل الثالث من سنة 2022 بنسبة 1.3 في المئة على أساس سنوي. أما مجموع المعاملات، فقد ارتفع بنسبة 44.9 في المئة، ارتباطا بارتفاع مبيعات العقارات السكنية بنسبة 60.8 في المئة، وبـ 19.8 في المئة للقطع الأرضية، وكذا العقارات ذات الاستعمال المهني بنسبة 11.4 في المئة.
إلا أن بعض المراقبين يعتبرون أن هذه الأرقام تعكس ظرفية إيجابية بالنسبة لسوق العقارات المستعملة، لكنها لا تعبر عن الإيجابية نفسها بالنسبة لسوق العقار الجديد.
وقال الخبير العقاري ومؤلف دليل (Répons’IMMO)، أمين المرنيسي، في حوار خص به وكالة المغرب العربي للأنباء، أن هذه المذكرة الصادرة فصليا عن بنك المغرب والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية قامت بتحليل سوق العقارات المستعملة فقط، سواء على مستوى تطور الأسعار أو على مستوى تطور المعاملات، وذلك في مختلف مدن المملكة.
من جهة أخرى، أوضح السيد المرنيسي أن الأصول، سواء الجديدة أو القديمة، لم تشهد المسار نفسه في سياق قطاع يحاول جاهدا إيجاد استقراره وتجاوز آثار الأزمة.
وأفاد بأنه، انطلاقا مما سبق، يتضح أن مؤشر أسعار الأصول العقارية لا يغطي السوق الأولية، أي العقار الجديد، مضيفا أن "العقار الجديد لا يحدده أي مؤشر رسمي، ولا ي فهم إلا من خلال معطيات متناثرة مستقاة من المنعشين العقاريين، والموثقين، والمؤسسات الائتمانية، والوكالات العقارية والمهندسين المعماريين".
وتابع أن "الأمر يتعلق بردود فعل صادرة عن مختلف الفاعلين في سلسلة القيمة المكونة للمنظومة الإيكولوجية العقارية، مما لا ينقص شيئا من أهمية هذه المعلومات أيضا أو من قيمتها".
وحسب السيد المرنيسي، فإن سوق العقار الثانوي أي العقار المستعمل، شهد خلال 2022 ظرفية أفضل من السوق الأولية، وذلك ما أثبتته الأرقام الأخيرة لمؤشر أسعار الأصول العقارية، والتي كانت إيجابية خلال الفصل الثالث برسم سنة 2022، موضحا أن المعاملات سجلت ارتفاعا (زائد 45 في المئة)، بينما سجل مؤشر الأسعار ارتفاعا يظل محدودا (زائد 1.3 في المئة)، وذلك على أساس سنوي.
وفي ما يتعلق بالسوق الأولية، أوضح السيد المرنيسي أن مختلف المصادر التي تمت استشارتها أجمعت على أن 2022 كانت سنة صعبة، إذ اتسمت أولا بارتفاع أسعار المدخلات وبتضخم مهم في العديد من القطاعات، مما أثر على القدرة الشرائية للأسر.
وأوضح الخبير أنه يعتقد أن المشترين فضلوا سوق العقار المستعمل بحثا عن الفرص، وذلك استباقا و/أو حرصا منهم، في سياق أعلن فيه الفاعلون العقاريون أن ارتفاع الأسعار أمر لا مناص منه في غضون الأشهر المقبلة في ما يتصل بالعقار الجديد والذي كان قيد الإنجاز منذ 2022.
وأكد أن "ما سبق قد أقرته بالفعل الأرقام التي سجلها مؤشر أسعار الأصول العقارية. الواقع أن فرص الاستثمار متوفرة على مستوى السوق الجديد وكذا القديم، إلا أنه في الاختيار الأول، ينبغي خلال فترة الأزمة اختيار المطور "المناسب"، أي ذلك المطور القادر على الوفاء بالتزاماته بالآجال المحددة وبالسعر في الآن ذاته".
وفي معرض حديثه عن تطلعات سنة 2023، اعتبر السيد المرنيسي أن هذه السنة سترسم خارطة طريق جديدة لقطاع العقار، والتي سبق وأن وضع مشروع قانون المالية 2023 أسسها الأولى، والأهم هو منح وضوح أكبر في قطاع حيوي.
وبالفعل، يعتمد قطاع العقار على الظرفية الوطنية والتي ترتبط بدورها بالظرفية العالمية المتقلبة، إلا أن الثقة تظل هي المفتاح بالنسبة للفاعلين الذين يحتاجون إلى القدرة على مواصلة العمل في ظل هذه الظروف، وكذا بالنسبة للمشترين الذين يحتاجون للإحساس بالدعم والحماية عندما يتعلق الأمر بإجراء معاملة العمر.
